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西安楼市产品划分明显失衡!现售公寓已沦为“富人玩具”
作者:admin  日期:2021-09-26 16:19 来源:未知 浏览:

  近日,有西安本地媒体报道《西安民宿业数量领跑全国》,内容称目前西安民宿业数量已达 6667 家,全国居首。对此,很多西安本地人感到意外!

  西安作为全国知名旅游城市,泛旅游行业兴盛实属自然,民宿业更是首当其冲,但让人不解的是,公寓作为民宿房源的重要来源,在西安楼市中却是个不小的短板,从数量到质量均差强人意。

  从乐居西安的楼盘库中查询得到,西安楼盘总量 2180 个,在售楼盘接近 380 个,其中包含公寓 36 个,换句话说,目前西安楼市在售的公寓项目不足 30 个。

  公寓在西安楼市长期被视为非主流产品,这也是供应量不足的一大要因。随着房价不断上升,加之限购深化,现售房源的户型越做越大,公寓产品日渐式微,此类现象与市场实际需求相悖。

  src=根据仲量联行数据显示,2020 年上海、深圳两座城市房价收入比高于 30,杭州、北京的房价收入比超过 20,苏州、成都、南京、东莞、广州、西安、郑州等城市房价收入比也已超过 15,普遍高于国际主流城市 10-15 左右的区间水平。高房价将势必推动一、香港管家婆凤凰天机图,二线城市居民的租赁住房需求。

  据本地二手房中介人员谈到,目前租房市场中,公寓和普通二居室住宅的租金差额并不大,以高新区为例,90㎡以下两居室月租 3000 元 / 月左右,60-70㎡一居室月租 2800 元 / 月,二者之间月租金差额不到 300 元,但实际房价总值差别在 60 万左右甚至更高,从不动产投资回报率的角度上来看,公寓明显高于住宅。

  既然市场需求客观存在,那为什么公寓的开发迟迟得不到关注?首先从近年来土地市场的表现着眼。回顾 2020 年西安土拍市场,全年成交土地面积 21790 亩,土地出让金 1128 亿元,西咸新区、港务区系土地成交大户,高新成西安市土拍楼面地价破万地块集中的区域,2020 全年楼面地价上万地块达到了 19 宗,西安最贵地块楼面价 15415 元 / 平米。

  地价的攀升、严格的限价,开发商的利润空间被压缩,从风险控制、成本压缩以及利润空间的角度上考虑,90㎡以上住宅拥有广泛受众,同时近来年改善型产品逐渐成为住宅市场宠儿,大平层产品风靡一时,各大房企纷纷加大开发力度,相比之下,公寓产品仅在利润率这一条因素的限制下就劝退了大部分房企。此外,商住用地供应量较少,也是公寓产品占比逐渐减少的一大客观因素。

  是不是就没有开发企业关注公寓了呢?这个问题需要分两个层面解释,首先作为西安楼市中开发企业的主流——全国性房企对于公寓产品的关注度的确很低,绿地、龙湖作为为数不多有公寓在售的知名房企,对应产品所处地段也并非城市热点区域,更多的目的在于丰富本地产品线;相对来说,本地房企对于公寓的热情要高涨的多。

  从现售公寓的分布情况来看,超过三分之一位于高新区,这表面上符合逻辑,香港六合晚上起什么,实则不然!通常情况下,公寓的主流客群定位于对居住条件有刚性需求的年轻购房群体,这部分人群购买力不强,置业资金有限,选择小面积公寓作为过渡,一来解决短期居住问题,二来长期持有具有一定理财功能,但前提是资金压力小、置业门槛低,这是公寓市场的常见状态,但目前高新区现存公寓的情况则大相径庭!

  价格层面来看,西安楼市单价天花板就是位于高新区科技路与高新二路东北角的环球西安中心,其物业类型包括公寓、写字楼和商铺,公寓在售价格 55000 元 /㎡,面积 116-430 平,预计 2022 年 12 月底交房。同片区内在售的公寓产品同样价格不菲,九树、赛里斯 · 壹号、万瑞府售价也在 40000-50000 元 /㎡之间,如果按照概率计算,目前高新版块热门的在售公寓价格超过 40000 元 /㎡,这已经远超普通公寓客群的承受范围,成为了 富人的玩具 。

  高价版的公寓,并非仅存于高新,位于浐灞板块的钛茂 1 号,在售价格也在 40000 元 /㎡的段位,而该区域并非人流密集、配套繁华的城市核心,其在售户型中最小 1 室 2 厅 2 卫,约 202㎡,从产品属性上来看已经不再是公寓,相反 玩票 的味道更浓。

  公寓作为城市化进程中,主要面向短期居住兼顾不动产投资的年轻置业群体,是解决从无到有、从低到高的一种多用途房产类型,存在的价值是非常有必要的,因为楼市发展进程中的单方选择,造成了公寓产品的短缺,短期内的负面效应尚不明显,但长此以往,对于楼市健康发展甚至城市战略方向的实现均有着不容忽视的干扰!

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